Nájem bytu na dobu šedesáti let

Dobrý den. S manželem jsme uzavřeli nájemní smlouvu s pronajímatelem, kde je uvedeno, že nájem se sjednává na 60 let. Také jsme si dohodli, že nájemné se bude zvyšovat každoročně o inflaci. Jsme samozřejmě rádi, ale je to vůbec možné se takto dohodnout na tak dlouhé době určité a jaká možná rizika to pro nás obnáší? Děkujeme.

E. a K. H., Praha

Dobrý den. Jedním ze základních principů občanského zákoníku je autonomie vůle stran. Ve vašem případě je nepochybné, že jste se svobodně rozhodli a skutečně jste chtěli a nakonec i uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou na dobu 60ti let. O takovéto poměrně dlouhé době nájmu jsou vedeny mezi právníky diskuse, soudy bylo o této věci několikrát rozhodováno. Občanský zákoník v obecné části o nájmu jako takovém řeší věc tak, že v případě nájmu na dobu určitou delší než padesát let se má za to (jedná se o právní domněnku, která je vyvratitelná), že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. To znamená, že v prvních padesáti letech se na nájem pohlíží, že byl uzavřen na dobu určitou. Nájemce bytu může podle § 2287 občanského zákoníku nájem sjednaný na dobu určitou vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Co může být změnou okolností? Například nutnost stěhování se za prací, rozvod, narození dítěte a byt je pro výchovu dítěte malý, apod. Výpovědní doba je jak pro pronajímatele, tak i pro nájemce tříměsíční.
Znovu však opakuji, pokud by byla u soudu zpochybněna doba určitá, kterou jste si dohodli na 60 let, musel by soud posoudit všechny okolnosti, které vás k tomu vedly, a hlavně musí respektovat princip smluvní autonomie (s přihlédnutím k § 41 obč. zák.) a zvážit, zda taková nájemní smlouva nemá být i nadále považována za smlouvu uzavřenou na dobu určitou (podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 60/2012, ze dne 29. 1. 2014).

Pro úplnost dodávám i opačný případ, kdy v případě nájemní či jiné smlouvy uzavřené bez vážného důvodu na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, se lze po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení soudem.